Kentsel Dönüşümde Yapılan 5 Büyük Hata

Kentsel dönüşüm; ömürler boyunca verilecek en büyük finansal kararlardan biridir. Doğru yönetildiğinde sağlam, modern ve değer kazandıran bir mülke kavuşulur. Yanlış yönetildiğinde ise yıllarca sürecek hukuki çekişmeler ve hak kayıpları kaçınılmaz olur.

Sahada en sık karşılaştığımız beş büyük hatayı ve bu hatalardan nasıl kaçınılacağını paylaşıyoruz.

Hata 1: Sözleşmeyi Avukata Göstermeden İmzalamak

Müteahhit ile imzalanan kat karşılığı inşaat sözleşmesi, yıllarca sürecek bir ilişkiyi düzenleyen en önemli belgedir. Buna rağmen pek çok malik sözleşmeyi şu gerekçelerle yeterince incelemeden imzalar:

• "Müteahhit dürüst görünüyor, problem çıkmaz."
• "Komşumun kuzeni bu firmayla çalışmış, memnunmuş."
• "Avukatlık masrafı yapmaya değmez."
• "Diğer malikler de imzaladı, ben de imzalayayım."

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler

• Teslim tarihi ve gecikme cezası (günlük/aylık)
• Banka teminat mektubu miktarı ve süresi
• Kira yardımı miktarı, ödeme şekli ve süresi
• Yapım kalitesi şartnamesi (markalar, sınıflar dahil)
• Eksik ve kusur garantisi süresi
• Anlaşmazlık halinde uygulanacak hukuk ve yetkili mahkeme

Hata 2: Arsa Payını Kontrol Etmemek

Çoğu malik yeni dairesinin büyüklüğünü mevcut dairesine göre düşünür. Oysa kentsel dönüşümde paylaşımı belirleyen temel ölçüt arsa payıdır.

Yanlış belirlenmiş bir arsa payı, yeni binada yaşayacağınız haksızlığın temelidir. İmza atmadan önce:

1. Tapudaki arsa payı oranınızı öğrenin.
2. Aynı bloktaki benzer dairelerin arsa paylarını karşılaştırın.
3. Tutarsızlık varsa müteahhit ile sözleşme öncesi düzeltilmesini talep edin.
4. Gerekirse mahkeme yoluyla düzeltme dahi gündeme alınabilir.

Bu konunun detaylarını ayrı bir yazımızda derinlemesine işledik. Mutlaka inceleyin.

Hata 3: Sadece Fiyat Üzerinden Müteahhit Seçmek

Sahada en yıkıcı sonuçlara yol açan hatalardan biri budur. "En yüksek paylaşım oranını veren" veya "en yüksek ek ödemeyi vaat eden" müteahhitin tercih edilmesi, projenin baştan riske atılmasıdır.

Cazip teklifler genellikle:

• Teminat şartlarının zayıflatılmasıyla telafi edilir.
• Gecikme cezası maddesinin sözleşmeden çıkarılmasıyla dengelenir.
• Kalite şartlarının belirsiz bırakılmasıyla maliyetten kazanılır.
• İş bitmeden müteahhitin nakit sıkıntısına düşmesine yol açar.

Müteahhit seçiminde bakılması gereken kriterleri detaylı olarak ayrı bir yazımızda paylaştık.

Hata 4: Yasal Süreleri ve Hakları Bilmemek

Kentsel dönüşüm sürecinde 6306 Sayılı Kanun çerçevesinde belirli yasal süreler ve haklar vardır. Bunları bilmemek hak kayıplarına yol açar:

• Risk tespiti tebliğine itiraz için 60 günlük süre vardır.
• Yıkım kararına karşı yargı yoluna gidilebilir.
• Belirli koşullarda kira yardımı veya geçici konaklama desteği alınabilir.
• Tapu harçlarında ve KDV'de bazı muafiyetler söz konusu olabilir.
• Binadaki kiracıların da yasal hakları ve süreçleri vardır.

Hata 5: Komşularla İletişimi Koparmak

Kentsel dönüşüm bireysel değil, kolektif bir süreçtir. Bir maliğin tek başına yapacağı çok az şey vardır. Kararlar çoğunluk ile alınır, müteahhit seçimi ortaktır, süreç birlikte yürür.

Komşularla iletişimi koparmak veya gerginleştirmek; sürecin uzamasına, müteahhit seçiminin tıkanmasına ve uzlaşmazlık nedeniyle hukuki süreçlere kadar uzanan sorunlara yol açar.

Sağlıklı bir süreç için

• Düzenli toplantılar yapın, tutanak tutun.
• Bir temsilci komisyonu oluşturun ve yetkilerini netleştirin.
• Kararları yazılı olarak alın ve tüm maliklere bildirin.
• Bilgi paylaşımında şeffaf olun; gizli müzakerelerden kaçının.
• Anlaşmazlıkları erken evrede bağımsız bir aracı ile çözün.

Sonuç: Bilgi ve Profesyonel Destek

Bu beş hata, sahada gözlemlediğimiz binlerce kentsel dönüşüm sürecinde tekrar tekrar karşımıza çıkar. Hepsinin ortak yanı; süreç başlamadan önce yapılması gereken hazırlık ve bilgilenmenin atlanması.

Kentsel dönüşüm; uzun, çok aktörlü ve çok katmanlı bir süreçtir. Bağımsız bir danışmanlık desteği almak; bu hatalardan kaçınmanın en pratik yoludur.